Wo sich Kaufen rechnet und wo Mieten günstiger ist

(verpd) In 386 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland wäre Eigentum für den durchschnittlichen Haushalt finanzierbar, so eine Musterrechnung einer Bank. In manchen Regionen ist der Erwerb einer Wohnung sogar günstiger als die Miete. Für die Großstädte hierzulande gilt das allerdings nicht.

Die Kosten für die Unterkunft sind derzeit in der Öffentlichkeit ein viel diskutiertes Thema. In ihrem „Wohnatlas 2019“ ging die Deutsche Postbank AG der Frage nach: Wo ist in Deutschland das Zuhause für Eigentümer und wo für Mieter preiswerter? Für die Antwort hat das Finanzinstitut aktuelle Berechnungen vorgelegt. Die Auswertung für den Wohnatlas erstellte die Hamburgische Weltwirtschaftsinstitut gemeinnützige GmbH (HWWI) für die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland.

Der Wohnatlas ist eine jährlich erscheinende mehrteilige Studienreihe, die den deutschen Immobilienmarkt unter verschiedenen Aspekten regional bis auf Kreisebene beleuchtet. Ein Fazit der Studie ist, dass in 96 Prozent der 401 Kreise und kreisfreien Städte in Deutschland ein Wohneigentum für einen Durchschnittsverdiener noch bezahlbar ist.

Modellrechnung als Basis

Die Antwort auf die Frage „Kaufen oder Mieten?“ fällt nach Auswertung des Wohnatlas 2019 regional stark unterschiedlich aus. Sie basiert auf einer Modellrechnung für eine 70-Quadratmeter-Wohnung. Vorgabe ist, dass die Unterkunft nicht mehr als 30 Prozent des verfügbaren Haushaltseinkommens kosten sollte.

In 386 von 401 Kreisen und kreisfreien Städten in Deutschland wäre Eigentum für den durchschnittlichen Haushalt finanzierbar, so die Studienauftraggeber.

Für den Eigentümer wurde eine Finanzierung von 80 Prozent des Kaufpreises mit einem Zinssatz von 2,45 Prozent, einer Anfangstilgung von vier Prozent und 20 Prozent Eigenkapital gerechnet. Nebenkosten für Grunderwerbssteuer, Notar oder Umbauten waren nicht einbezogen worden. Auch die nicht umlagefähigen Nebenkosten sowie Abschreibungen oder prognostizierte Wertsteigerungen ließ die Modellrechnung außer Acht.

Kaufen ist im Schnitt nur leicht teurer

Für Mieter liegt die Einkommensbelastung in allen Kreisen und kreisfreien Städten unterhalb der 30-Prozent-Schwelle. „Jedoch muss in 112 Regionen für die Miete mehr gezahlt werden, als dies für eine Finanzierung derzeit der Fall wäre“, schreibt das genannte Finanzinstitut in ihrer Studienzusammenfassung. Ein ähnliches Bild zeichnete der Wohnatlas bereits im Vorjahr.

Für den Mieter rechneten die Autoren mit der durchschnittlichen Nettokaltmiete. „Im Durchschnitt aller Landkreise und kreisfreien Städte zahlen die Bürger 13 Prozent ihres verfügbaren Haushaltseinkommens für Miete und 15,7 Prozent für die Finanzierung eines Eigenheims“, so das Ergebnis der Berechnungen.

Was Kaufen und Mieten in deutschen Großstädten in Relation zum Einkommen kostet

Stadt

Anteil Finanzierung Kauf*

in Prozent

Anteil Miete**

in Prozent

Einkommen***

in Euro

München

46,8

25,2

57.915

Berlin

38,5

22,9

39.100

Hamburg

34,8

20,3

47.660

Frankfurt am Main

36,3

22,4

50.381

Stuttgart

29,7

20,9

51.325

Köln

27,3

19,7

47.585

Düsseldorf

27,1

17,6

50.304

In welchen Großstädten Kaufen noch Sinn macht

In den deutschen Metropolen ist die Relation zwischen Miet- und Kaufpreisen erwartungsgemäß oft weniger günstig für Immobilienkäufer. Während die Mietbelastungen in allen Großstädten im Schnitt noch unter der 30-Prozent-Marke liegen, muss für den Erwerb in vier der sieben größten Städte mehr Kapital aufgewendet werden.

In Deutschlands teuerster Stadt München waren es 2018 im Schnitt 46,8 Prozent. Berlin kam auf 38,5 Prozent. In Hamburg waren es 34,8 Prozent des örtlichen verfügbaren Haushaltseinkommens und in Frankfurt am Main 36,3 Prozent.

Unter der 30-Prozent-Grenze landeten Stuttgart, Köln und Düsseldorf. „In diesen Städten könnten sich damit auch viele Durchschnittsverdiener den Traum von den eigenen vier Wänden innerhalb der Stadtgrenzen erfüllen“, erklären die Autoren des Wohnatlas.

In welchen Städten ab 100.000 Einwohner Kaufen am günstigsten ist

Kreisfreie Stadt

Anteil Finanzierung Kauf*

in Prozent

Anteil Miete**

in Prozent

Gelsenkirchen

10,3

13,1

Salzgitter, Stadt

9,3

11,9

Herne, Stadt

11,1

12,9

Duisburg, Stadt

11,1

12,7

Magdeburg, Stadt

13,1

14,4

Wuppertal, Stadt

11,5

12,5

Mönchengladbach

12,0

13,0

Bremerhaven, Stadt

12,7

13,6

Hamm, Stadt

11,5

12,3

Oberhausen, Stadt

12,4

13,0

Wo Mieten teurer als Kaufen ist

Nach Angaben des aktuellen Wohnatlas ist der Kauf in mehreren deutschen Landkreisen und Städten, gemessen an der Einkommensbelastung, im Schnitt sogar günstiger als die Miete. Dabei seien die Differenzen zwischen Miet- und Kaufbelastungen in Gelsenkirchen, Salzgitter und Herne mit mehr als zwei Prozentpunkten besonders hoch.

Auch in einigen ostdeutschen Regionen sieht es für Interessenten gut aus. So müssen Käufer im Landkreis Mansfeld-Südharz in Sachsen-Anhalt im Schnitt sechs Prozent ihres Haushaltseinkommens für den Erwerb einer Wohnung aufwenden. Für die Mietzahlung müssten demgegenüber zwölf Prozent des Einkommens aufgebracht werden, rechnet der Wohnatlas vor.

Auch im Salzlandkreis, im Vogtlandkreis, in Wittenberg und im Burgenlandkreis kommen Käufer weit günstiger weg. Grundsätzlich empfiehlt es sich bei Kaufinteressenten, die in strukturschwachen Regionen ein Objekt auswählen, dies besonders sorgfältig zu prüfen und dabei auch die möglichen Wertverluste bei der Kaufentscheidung mitzuberücksichtigen, wie ein Sprecher des Finanzinstituts zu bedenken gibt.

Von der Hausfinanzierung bis zur Absicherung des Eigentums

Egal ob Immobilienkauf oder Miete, die Versicherungswirtschaft bietet diverse Lösungen, um das Hab und Gut bedarfsgerecht abzusichern. So kann zum Beispiel der Hausrat über eine Hausratversicherung unter anderem gegen die finanziellen Folgen eines Brand-, Sturm-, Einbruch-Diebstahl- oder Leitungswasserschadens abgesichert werden. Hauskäufer können die Immobilie mit einer Wohngebäude-Police gegen Brand-, Blitz-, Sturm- sowie Hagel-Schäden und, teils gegen Aufpreis, auch gegen Schäden durch Überschwemmung, Erdbeben und sonstige Naturrisiken versichern.

Eine Lebensversicherung kann für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. Zum einen kann man auch per Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren. Gerade bei niedrigen Hypothekenzinsen ist dies auf lange Sicht ein Vorteil.

Um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens den (Ehe-)Partner und die Kinder finanziell abzusichern, kann man als Alternative zu der von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen. Bei einer Risikolebens-Police mit einer ausreichenden gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung der Familie zur Verfügung.

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