(verpd) In zwölf Großstädten gehen die Quadratmeterpreise für Bestandswohnungen zurück. In Hannover sogar um vier Prozent, während das Niveau in Berlin stagniert. Für potenzielle Eigenheimbesitzer sind das trotzdem keine erfreulichen Nachrichten, denn die hohen Bauzinsen verteuern die Finanzierungen erheblich.

Die Trendumkehr ist eingeläutet. Laut Auswertung der Immowelt GmbH sind in zwölf von 14 untersuchten Großstädten die Angebotspreise von Bestandswohnungen im dritten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorquartal gesunken – „in der Spitze sogar um vier Prozent“, so die Experten.

Die Gründe liegen auf der Hand: „Durch die gestiegenen Bauzinsen ist die monatliche Annuität je nach Immobilie um mehrere hundert Euro höher als noch zu Anfang des Jahres. Immer weniger Menschen können sich Wohneigentum leisten und die Nachfrage geht folglich zurück“, heißt es in der siebten Auflage des Preiskompass zur aktuellen Situation.

Zur Methodik

Der veröffentlichte Bericht, vom Herausgeber „Preiskompass“ genannt, basiert erneut auf Immobilienanzeigen, die im Analysezeitraum auf Immowelt.de, einem Immobilienportal des genannten Unternehmens, veröffentlicht wurden. Konkret wurden dort enthaltene Verkaufsangebote von Eigentumswohnungen in den 14 deutschen Großstädten (mehr als 500.000 Einwohner) analysiert.

Zur besseren Vergleichbarkeit dient eine Standardwohnung als Basis der Auswertung. Die Musterwohnung ist 75 Quadratmeter groß und verfügt über drei Zimmer. Sie liegt im ersten Stock, hat keinen Aufzug und wurde in den 1990er-Jahren gebaut.

Die Angebotspreise wurden mit den Offerten für Bestandswohnungen aus dem Vorquartal verglichen. Zudem untersuchten die Autoren Nachfrage und Angebot anhand eines Vorjahresvergleichs.

Preiskorrekturen nach unten

Die Entwicklung am Markt weist auf eine signifikante Änderung hin: Vom ersten auf das zweite Quartal 2022 gingen die Kaufpreise laut Immowelt-Preiskompass in sechs Städten zurück. Mittlerweile ist dieser Umschwung in zwölf Metropolen zu beobachten.

In Hamburg, Frankfurt und Stuttgart kommt es erstmals zu Preiskorrekturen nach unten. In der Hansestadt, hier kostet der Quadratmeter derzeit 6.653 Euro, geben die Preise unter anderem aufgrund der schwindenden Nachfrage um zwei Prozent nach.

In Frankfurt (6.470 Euro pro Quadratmeter) gingen die Angebotspreise innerhalb der vergangenen drei Monate sogar um drei Prozent zurück. In Stuttgart (5.559 Euro) beträgt der Rückgang ebenfalls zwei Prozent.

In der teuersten Großstadt Deutschlands, München, „beruhigt sich der Immobilienmarkt zusehends“, so die Studienersteller. Anfang des Jahres betrug der Quadratmeterpreis in der Spitze noch 9.636 Euro. Aktuell liegt er in der bayerischen Landeshauptstadt bei 9.292 Euro.

Gegen den Trend: Berlin

In Berlin stagniert der Immobilienmarkt dagegen. Die Kaufpreise verharren in der Hauptstadt bei derzeit 5.171 Euro pro Quadratmeter.

„Das könnte daran liegen, dass das Interesse an Immobilien besonders bei Kapitalanlegern nach wie vor vorhanden ist. Denn das Preisniveau ist verglichen mit anderen deutschen sowie europäischen Metropolen nach wie vor niedrig“, vermuten die Autoren des Preiskompass.

Den stärksten Rückgang bei den Angebotspreisen verbucht Hannover. Innerhalb eines Quartals fielen die Preise um vier Prozent auf 3.773 Euro pro Quadratmeter.

Selbst im bereits günstigen Ruhrgebiet zeigt die Kurve nach unten. In Dortmund (2.853 Euro) werden Eigentumswohnungen aktuell zwei Prozent günstiger angeboten als noch im zweiten Quartal. In Essen (2.914 Euro) zahlen Käufer sogar drei Prozent weniger.

Kaufpreisentwicklung von Bestandswohnungen vom zweiten zum dritten Quartal 2022

Stadt	Kaufpreis* pro Quadratmeter im dritten Quartal	Veränderung gegenüber dem zweiten Quartal
*Kaufpreis für Musterwohnung im ersten Stock ohne Aufzug mit 75 Quadratmeter Wohnfläche, drei Zimmer, und einem Baujahr in den 1990er-Jahren, Datenquelle: Immowelt GmbH
Dresden	2.968 Euro	+ 2 %
Berlin	5.171 Euro	0%
Dortmund	2.853 Euro	- 2%
Nürnberg	4.099 Euro	- 2%
Köln	5.282 Euro	- 2%
Stuttgart	5.559 Euro	- 2%
Hamburg	6.652 Euro	- 2%
München	9.292 Euro	- 2%
Leipzig	2.654 Euro	- 3%
Essen	2.914 Euro	- 3%
Bremen	3.307 Euro	- 3%
Düsseldorf	5.128 Euro	- 3%
Frankfurt	6.470 Euro	- 3%
Hannover	3.773 Euro	- 4%

Gestiegene Bauzinsen würgen die Nachfrage ab

Obwohl die Kaufpreise seit dem ersten Quartal 2022 in fast allen untersuchten Städten gesunken sind, können sich potenzielle Immobilienkäufer aktuell nur deutlich geringere Darlehen leisten, wenn sie sich nicht überschulden wollen. Als Überbelastung gilt eine Wohnkostenquote, also das Verhältnis von Wohnkosten zu Gehalt, von über 30 Prozent.

Grund für das gesunkene Budget sind die stark gestiegenen Zinsen. Während der marktübliche Zinssatz für eine 90-Prozent-Finanzierung Anfang des Jahres noch bei 1,3 Prozent lag, befindet er sich derzeit bei 3,5 Prozent. Das dämpft die Nachfrage deutlich. Innerhalb eines Jahres sind die Anfragen nach Kaufimmobilien deutschlandweit um 17 Prozent gesunken.

Denn ein Bestandsobjekt in den Metropolen von 60 Quadratmetern ist weder für Haushalte mit einem normalen, noch für Personen mit einem besseren Einkommen finanzierbar. Die Kosten für das notwendige Darlehen sind in vielen Regionen so hoch, dass oft kaum noch Geld zum Leben übrigbleibt.

Käufern, die die eigenen vier Wände als Teil ihrer Altersvorsorge eingeplant haben und jetzt verkaufen wollen, könnten aufgrund der Preisrückgänge sogar Wertverluste bevorstehen.