(verpd) In den 14 größten Städten Deutschlands geht mit Ausnahme von Leipzig die Nachfrage nach Eigentumswohnungen zurück. Gleichzeitig erhöht sich außer in Berlin und Hamburg das Angebot. Diese Entwicklung wirkt sich auf die Kaufpreise aus, die besonders in den teuersten Großstädten stagnieren oder sogar leicht rückläufig sind. Berlin allerdings überspringt trotz sinkender Nachfrage die 5.000-Euro-Marke.

Der Immobilienmarkt zeichnet sich nicht mehr nur durch gestiegene Kaufpreise aus, wie ein Quartalsbericht der Immowelt GmbH auf Basis der Auswertung der Daten ihres Immobilien-Webportals Immowelt.de belegt. Die Datenanalyse wird mittlerweile zum sechsten Mal aufgelegt. Aus Sicht der Spezialisten ist der Immobilienboom vorbei, eine Phase stagnierender Preise sei eingeläutet.

„Dass es jetzt zu einer Trendumkehr kommt, liegt an der Vielzahl belastender Faktoren: von Corona über den Ukraine-Krieg bis zur Zinswende. Vor allem die schnellen und heftigen Zinsanstiege machen den Immobilienkauf in einigen Gegenden selbst für Normalverdiener kaum mehr realisierbar“, heißt es im Bericht weiter.

Standardwohnung ermöglicht Vergleichbarkeit

Der aktuelle Bericht basiert auf Immobilienanzeigen, die im Analysezeitraum, dem zweiten Quartal 2022, auf dem genannten Immobilienportal veröffentlicht wurden. Datengrundlage sind unter anderem die im Portal inserierten Eigentumswohnungen in den 14 deutschen Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern.

Für eine bessere Vergleichbarkeit wird eine Standardwohnung herangezogen. Die Musterwohnung ist 75 Quadratmeter groß und verfügt über drei Zimmer. Sie liegt im ersten Stock, bietet keinen Aufzug und wurde in den 1990er-Jahren gebaut.

Die Angebotspreise wurden mit den Preisen für Bestandswohnungen aus dem Vorquartal verglichen. Zudem untersuchten die Autoren Nachfrage und Angebot anhand eines Vorjahresvergleichs.

Das Interesse sinkt besonders in den teuren Städten

Das Ergebnis: Mit einer Ausnahme geht in allen untersuchten Städten die Nachfrage zurück. Besonders in den Märkten mit hohen Preisen ist das Interesse an Immobilien im Vergleich zum Vorjahresquartal rückläufig. Gleichzeitig erhöht sich teilweise die Zahl der inserierten Wohnungen zum Kauf. Beim Blick auf die einzelnen Siedlungszentren zeigt sich unter anderem eine deutliche Veränderung in München, dem teuersten Pflaster Deutschlands. In der bayerischen Landeshauptstadt gibt es 18 Prozent weniger Anfragen bei 27 Prozent mehr Immobilienangeboten.

Noch stärker fällt der Wandel in Köln aus. In der Rheinmetropole geht der Bedarf um 20 Prozent zurück, während die Anzahl der Inserate um 54 Prozent klettert. Leipzig verbucht als einzige Metropole ein Plus bei der Nachfrage (vier Prozent). Berlin und Hamburg stellen die Ausreißer hinsichtlich der Offerten, die sich entgegen dem allgemeinen Trend um 44 Prozent an der Spree und um 16 Prozent an der Elbe noch einmal verringern.

Gleichzeitig schwindet das Interesse in Berlin (minus 52 Prozent) und Hamburg (minus 47 Prozent) am stärksten. „In beiden Städten scheint die sinkende Nachfrage […] durch das anhaltend geringe Angebot bedingt zu sein. In Berlin könnten zudem noch Verwerfungen durch den Mietendeckel nachwirken“, schreiben dazu die Studienautoren.

Entwicklung von Wohnungsangebot und -nachfrage* in den 14 größten Städten** in Deutschland

Stadt	Veränderung des Wohnungsangebots vom 2. Quartal 2021 auf das 2. Quartal 2022 in Prozent	Veränderung der Wohnungsnachfrage vom 2. Quartal 2021 auf das 2. Quartal 2022 in Prozent
*Angebot und Nachfrage nach Eigentumswohnungen im Webportal immowelt.de, ** Städte ab 500.000 Einwohner, Datenquelle: „Der immowelt Preiskompass“ von Immowelt GmbH
Berlin	-44	-52
Bremen	+56	-17
Dortmund	+38	-25
Dresden	+33	-4
Düsseldorf	+41	-26
Essen	+72	-1
Frankfurt	+26	-5
Hamburg	-18	-47
Hannover	+36	-24
Köln	+54	-10
Leipzig	+20	+4
München	+27	-18
Nürnberg	+49	-6
Stuttgart	+38	-30

Dynamik verlangsamt sich besonders in den teuren Metropolen

Die Entwicklung von Angebot und Nachfrage hat Auswirkungen auf die Kaufpreise in den 14 Metropolen. Daraus resultieren in drei Metropolen stagnierende und in vier Metropolen bereits leicht sinkende Angebotspreise, darunter die hochpreisigen Städte München, Frankfurt und Köln. Nach einem Rückgang von einem Prozent kostet an der Isar ein Bestandsobjekt derzeit 9.551 Euro (erstes Quartal: 9.626 Euro) pro Quadratmeter – nach wie vor der mit Abstand höchste Wert. Stabil geblieben sind die Preise in Frankfurt am Main (6.554 Euro) und in Köln am Rhein (5.348 Euro).

Die deutlichste Trendumkehr erlebt Hannover (4.019 Euro). Nach Anstiegen von vier und drei Prozent in den Vorquartalen sinken nun die Kaufpreise um zwei Prozent. Dies ist gleichzeitig der stärkste Rückgang. Noch im Plus bewegt sich die Kaufpreisentwicklung in sieben Städten, darunter im teuren Hamburg (6.748 Euro) und in Stuttgart (5.767 Euro). Ebenso in Nürnberg, Bremen, Dresden und Dortmund, wo der Anstieg mit jeweils zwei Prozent sogar noch etwas stärker ausfällt bei allerdings vergleichsweise „günstigen“ Preisen.

In Berlin scheint sich trotz verminderter Anfragen noch kein Gleichgewicht zwischen Nachfrage und Angebot einzustellen, wird berichtet. Durch einen leichten Preisanstieg von zwei Prozent im zweiten Quartal überschritt die Hauptstadt die 5.000-Euro-Marke. Für ihre Größe und Bedeutung sei das Preisniveau allerdings nach wie vor vergleichsweise niedrig, so die Autoren.

Kaufpreisentwicklung einer Standardwohnung* in den 14 größten Städten** in Deutschland

Stadt	Kaufpreisentwicklung vom 1. Quartal auf das 2. Quartal 2022 in Prozent	Durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche im 2. Quartal 2022 in Euro
*Preisentwicklung einer Standardwohnung (75 Quadratmeter, drei Zimmer, 1. Stock, kein Aufzug, Baujahr 1990er-Jahre), ** Städte ab 500.000 Einwohner, Datenquelle: „Der immowelt Preiskompass“ von Immowelt GmbH
Berlin	+2	5.071
Bremen	+2	3.420
Dortmund	+2	2.913
Dresden	+2	2.946
Düsseldorf	-1	5.206
Essen	0	2.954
Frankfurt	0	6.554
Hamburg	+1	6.748
Hannover	-2	4.019
Köln	0	5.384
Leipzig	-1	2.693
München	-1	9.551
Nürnberg	+2	4.117
Stuttgart	+1	5.767

Weitere Untersuchungen zur Entwicklung der Immobilienpreise

Lange Zeit knackten die Immobilienpreise eine Rekordmarke nach der anderen. Das Statistische Bundesamt (Destatis) vermeldete noch zu Jahresbeginn den stärksten Anstieg seit Beginn der Zeitreihe im Jahr 2000. Die Preise erhöhten sich im vierten Quartal 2021 um durchschnittlich 12,2 Prozent im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.

Kurz darauf kamen die Spezialisten von Immowelt jedoch in ihrem Bericht für das erste Quartal dieses Jahres zu dem Schluss, dass das Ende des Booms am Immobilienmarkt naht. Von einem ähnlichen Ergebnis berichtete auch die Postbank – eine Niederlassung der Deutschen Bank AG in ihrem „Wohnatlas 2022“. Sie hat zudem zuletzt festgestellt, dass die Optionen für potenzielle Immobilienkäufer weniger werden. Der Grund: Der Abstand zwischen Kaufpreisen und Mieten wird gerade in den deutschen Großstädten immer größer.

Wer sich für Wohneigentum interessiert, sollte wissen, dass eine Immobilienfinanzierung auch über eine Lebensversicherung erfolgen kann. Neben niedrigen Darlehenszinsen sind hier auch Laufzeiten von bis zu 30 Jahren möglich, was die Kostenbelastung für lange Zeit auf einem niedrigen Niveau hält.