(verpd) Der Kauf einer Eigentumswohnung mit 60 Quadratmetern ist mittlerweile in vielen Regionen Deutschlands weder für Haushalte mit einem normalen noch für Personen mit einem besseren Einkommen finanzierbar. Das liegt unter anderem daran, dass die Kosten für das notwendige Darlehen in vielen Regionen so hoch sind, dass kaum noch Geld zum Leben übrigbleibt, wie eine Analyse verdeutlicht.

Die Zinsentwicklung, steigende Nebenkosten für Heizung, Strom und Baumaterial plus eine hohe Inflationsrate, die Verbraucher stark verunsichert: Das alles hat Konsequenzen. Unter anderem können sich selbst Durchschnittsverdiener insbesondere auf Grund der gestiegenen Bauzinsen kein Eigenheim mehr in deutschen Metropolen leisten.

So verdeutlicht eine aktuelle Analyse der Immowelt GmbH auf Basis der Auswertung der Daten ihres Immobilien-Webportals Immowelt.de, dass der Immobilienkauf für die breite Mittelschicht nicht mehr realistisch ist. Das trifft in vielen Regionen selbst auf Besserverdienende zu. Fast unerschwinglich ist Wohnraum mittlerweile in Metropolen wie München und Hamburg.

Angaben zur Auswertung

Datenbasis für die Berechnung der Kaufpreise waren auf dem angegebenen Immobilienportal inserierte Angebote in den 80 deutschen Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern, die im August 2022 angeboten wurden. Die errechneten Werte geben den Kaufpreis für eine Bestandswohnung mit 60 Quadratmetern (erster Stock, drei Zimmer, Baujahr: 1990er Jahre) wieder.

Die Annuitätenrate berechneten die Experten für eine 90-Prozent-Finanzierung auf zehn Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent und einem aktuell marktüblichen Zinssatz von 3,5 Prozent. Bei der vorliegenden Auswertung handelt es sich um Angebots- und keine Abschlusspreise, wie Immowelt betont.

Die Daten für die angegebenen Bruttogehälter stammen von der Bundesagentur für Arbeit. Diese wurden vom Studienersteller in entsprechende Nettogehälter für einen Vollverdiener (Steuerklasse eins) umgerechnet. Lohnnebenkosten flossen in die Berechnungen ein.

Darlehensrückzahlung liegt über der empfohlenen Wohnkostenbelastung

Die Analyse zur Wohnkostenbelastung von Singles bei der Finanzierung eines 60-Quadratmeter-Objektes zu den aufgezeigten Konditionen belegt: Mit einem durchschnittlichen Einkommen von 3.500 Euro brutto (umgerechnet 2.246 Euro netto) müssten Alleinlebende in 56 von 80 Großstädten mehr als 30 Prozent ihres Gehalts für die Rückzahlung des Darlehens ausgeben.

„Damit liegt der Anteil allein durch die Darlehensrückzahlung über der empfohlenen Wohnkostenbelastung. Hausgeld sowie andere Nebenkosten kommen noch hinzu“, schreiben die Betreiber des genannten Immobilienportals. Neben den höheren Zinsabschlägen verteuerten die gestiegenen Energiepreise die monatlichen Kosten zusätzlich.

Aufgrund der eingeleiteten Zinswende durch die Europäische Zentralbank (EZB) „dürfte die Zeit des extrem billigen Geldes“ vorbei sein, heißt es in der Auswertung. Die Konsequenzen: In den deutschen Metropolen können sich Durchschnittverdiener kein Eigenheim mehr leisten. Käufern, die die eigenen vier Wände als Teil ihrer Altersvorsorge eingeplant haben, könnten aufgrund der Preisrückgänge sogar Wertverluste bevorstehen.

Immobilien in Frankfurt, Hamburg, München: unerschwinglich

Die stark gestiegenen Bauzinsen seit Jahresanfang drücken die Nachfrage. Innerhalb eines Jahres sind die Anfragen nach Kaufimmobilien deutschlandweit um 17 Prozent gesunken.

In München und Hamburg ist der Immobilienkauf für private Haushalte mit Durchschnittseinkommen oder auch für Besserverdienende illusorisch. In München kostet eine 60-Quadratmeter-Wohnung derzeit laut Immowelt 554.460 Euro, was bei den aktuellen Konditionen eine Annuität von 2.287 Euro monatlich zur Folge hat. Zudem wird ein Eigenkapital von über 100.000 Euro benötigt.

Selbst für viele Gutverdiener, die in München den größten Teil der Arbeitnehmer ausmachen, ist der Immobilienkauf nicht mehr darstellbar. Bei einem Bruttoeinkommen von 5.000 Euro, was netto 2.994 Euro entspricht, gehen immer noch 76 Prozent für die Rückzahlung drauf. „Bei Normalverdienern übersteigt die Annuität sogar das Einkommen“, rechnet Immowelt vor.

In Hamburg sieht es nicht besser aus. Bei einem Kaufpreis von 398.940 Euro und einer Annuität von 1.646 Euro haben Singles mit mittlerem Einkommen eine Belastung von 73 Prozent. Auch mit einem hohen Einkommen liegt die Wohnkostenbelastung mit 55 Prozent im ungesunden Bereich.

Wohnkostenbelastung beim Immobilienkauf nach Bruttoeinkommen in ausgewählten Städten*

Stadt	Kaufpreis in Euro	Annuität in Euro	2.500 Euro in Prozent	3.500 Euro in Prozent	5.000 Euro in Prozent
*Datenbasis für die Berechnung der Angebotspreise waren auf Immowelt.de inserierte Angebote, die im August 2022 angeboten wurden: Bestandswohnung mit 60 Quadratmetern (erster Stock, drei Zimmer, Baujahr: 1990er Jahre). Die Annuitätenrate wurde für eine 90-Prozent-Finanzierung auf zehn Jahre mit einer anfänglichen Tilgungsrate von zwei Prozent und einem Zinssatz von 3,5 Prozent berechnet. Quelle: Immowelt.
Aachen	228.180	941	55	42	32
Berlin	311.820	1.286	75	57	43
Bremen	195.780	808	47	36	27
Darmstadt	274.320	1.132	66	50	38
Dresden	179.220	739	43	33	25
Frankfurt a.M.	391.260	1.614	94	72	54
Gelsenkirchen	101.940	421	25	19	14
Halle/Saale	158.280	653	38	29	22
Hamburg	398.940	1.646	96	73	55
Jena	221.100	912	53	41	31
Köln	315.720	1.302	76	58	44
Ludwigshafen	186.600	770	45	34	26
München	554.460	2.287	133	102	76
Osnabrück	191.820	791	46	35	27
Remscheid	132.300	546	32	24	18
Saarbrücken	136.800	564	33	25	19
Stuttgart	331.380	1.367	80	61	46
Wiesbaden	292.860	1.208	70	54	40
Würzburg	265.620	1.096	64	49	37

In Chemnitz oder Gelsenkirchen geht noch was

In Frankfurt müssten Normalverdiener 72 Prozent vom Nettoverdienst ausgeben, Besserverdiener 54 Prozent. Nicht nur in den Metropolen ist der Immobilienkauf durch die gestiegenen Bauzinsen für die Mehrheit der Bürger unrealistisch geworden, auch in kleineren Städten ist die Belastung zu hoch. In Freiburg (63 Prozent), Heidelberg (62 Prozent), Regensburg (59 Prozent) und Potsdam (59 Prozent) fressen Tilgung plus Zinsen fast zwei Drittel des Nettoeinkommens von Normalverdienern auf.

Am besten stehen laut Immowelt die Chancen für die eigenen vier Wände im Osten und Teilen Nordrhein-Westfalens. In Chemnitz beträgt die Wohnkostenbelastung bei Normalverdienern 18 Prozent und in Gelsenkirchen 19 Prozent. Grund sind die niedrigen Kaufpreise, wodurch sich die Mehrkosten infolge der gestiegenen Zinsen noch im Rahmen halten.

Übrigens, eine Lebensversicherung kann für einen Hauskäufer doppelt nützlich sein. Zum einen kann man mit einer Lebensversicherung ein Haus finanzieren. Während die meisten Banken Hausfinanzierungs-Darlehen mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren anbieten, vergeben Versicherer oft auch entsprechende Kredite auf Basis von Lebensversicherungen mit einer Zinsbindung von 20 oder sogar 30 Jahren.

Zum anderen kann man statt einer von vielen Banken angebotenen Restschuldversicherung auch eine normale Risiko-Lebensversicherung abschließen, um als Kreditnehmer für den Fall des eigenen Ablebens die Familie finanziell abzusichern. Mit einer ausreichenden und gleichbleibenden Versicherungssumme steht im Todesfall des Kreditnehmers auch nach der Tilgung des Restkredits zum Beispiel noch genügend Geld für eine vernünftige Hinterbliebenen-Absicherung zur Verfügung.